HOME / COLUMNS / De huidige stijging van de…

COLUMNS / 3 december 2018

De huidige stijging van de huizenprijzen dreigt te ontaarden in verbouw-anarchie in de grote steden

Leiden hogere huizenprijzen tot bouwanarchie?

Na de prijsdalingen tijdens de financiële crisis, zitten de huizenprijzen weer in de lift, met name in Amsterdam. Niet iedereen ziet die ontwikkeling met vreugde aan. Na huizenprijscrisis door de prijsdalingen, spreken sommigen nu opnieuw van een crisis, maar dan door prijsstijgingen. Die prijsstijgingen zijn echter vooral een teken van voorspoed. Het gaat economisch simpelweg erg goed in Nederland, en niet in de laatste plaats in de hoofdstad. Zoals altijd en overal vertaalt economische voorspoed zich in hogere huizenprijzen. In Europees perspectief zijn de huizenprijzen in Amsterdam niet uitzonderlijk hoog. Op de Europese ranglijst van vierkante meter prijzen voor appartementen staat Amsterdam momenteel op de 13e plaats met een prijs van bijna 7000 euro per meter, één plaats hoger dan een jaar terug. Dat de huizenprijzen in metropolen als London en Parijs hoger zijn dan in Amsterdam spreekt voor zich. Maar de hoofdstad moet ook steden als München, Stockholm, Oslo, Milan en Helsinki voor laten gaan, terwijl de prijzen in Wenen, Frankfurt en Cambridge (een stad met nog geen 200.000 inwoners!) nauwelijks voor die in Amsterdam onder doen. Afgezet tegen het economische succes van Nederland vallen de huizenprijzen in Amsterdam reuze mee.

De stijging van de huizenprijzen stelt echter nieuwe vragen. Want waar de prijs van een vierkante meter stijgt, wordt het aantrekkelijk om nieuwe meters bij te bouwen, op grote schaal, door de ontwikkeling van nieuwe locaties – uitstekend – maar ook op kleine schaal, van dakkapel en serre tot een extra verdieping, er bovenop, of juist eronder: in Amsterdam worden op dit moment veel huizen onderkelderd. Bij de huidige huizenprijzen is dat een rendabele investering. Een paar jaar terug heb ik samen met Gerard Marlet, Wouter Vermeulen en Henri de Groot de prijs van een extra vierkante meter woonoppervlakte voor alle postcode gebieden van Nederland in kaart gebracht. De waarde van een huis is behalve van de locatie vooral afhankelijk van het perceeloppervlak en het aantal vierkante meters woonruimte. Als je nu maar voldoende data hebt kun je uit deze gegevens de prijs per vierkante meter woning voor ieder postcode gebied bepalen, zie kaartje. In gebieden waar nog vrije bouwruimte over is, zou je verwachten dat die prijs niet boven de bouwkosten uit kan komen. Immers, er zullen net zolang meters worden bijgebouwd tot de prijs is gedaald tot rond de bouwkosten van een extra vierkante meter, ongeveer duizend euro per meter. In grote delen van Nederland ligt de prijs van een vierkante meter ver onder de bouwkosten. Daar heeft bijbouwen dus geen zin. Er zijn echter ook een paar gebieden waar nog wel vrije ruimte bouwruimte beschikbaar is en de prijs van een extra vierkante meter echter ver boven de bouwkosten ligt: Wassenaar, Aerdenhout/Bloemendaal en Blaricum/Laren. Het rijtje komt u bekend voor. Hoe komt het dat in deze gebieden ondanks de hoogte opbrengst van een extra vierkante meter, er toch weinig meters worden bijgebouwd?

Het antwoord is simpel: regulering. Deze gemeenten doen er alles aan om hun karakter te behouden. Iedere uitbreiding van de bestaande bebouwing is strikt verboden. Voortdurend verschijnen er serre’s, pergola’s en carports, die dan verloop van tijd ongemerkt worden getransformeerd tot een volwaardige uitbreiding van de zitkamer. Echter, even voortdurend zijn de inspecteurs van de gemeente in de weer om de regels te handhaven en uitbreiding van de tegen te gaan. Het leidt tot komisch disputen tussen handhavers en bewoners. Aangezien het gemeentebestuur wordt gekozen door bewoners zijn deze beperkende regels echter blijkbaar in het belang van de bewoners als collectief. Dit is een typisch voorbeeld van een negatief extern effect: individueel heeft iedere bewoner (financieel) belang bij extra vierkante meters. Collectief hebben de bewoners er belang bij dat hun buurman zijn huis niet tot op de perceelgrens uitbouwt. En zoals we alle weten profiteren de eigenaren van deze regels: de huizen in deze wijken liggen best aardig in de markt. Dit soort regels zijn ook geen typisch Nederlands verschijnsel. Ook in Amerika zijn er in dit soort wijken strikte regels om extra bebouwing te voorkomen. In London mag je nog geen spijker in een muur slaan zonder een vergunning en mogen de zichtlijnen naar St Paul’s chathedral niet door nieuwe kantoor- of woontorens worden verstoord.

Vanuit politiek gezichtspunt is hier sprake van een paradox. De VVD heeft altijd te hoop gelopen tegen de bedilzucht van het gemeentelijke welstandstoezicht: die hinderlijke welstandsregels moesten worden afgeschaft! Maar het zijn juist de klassieke VVD dorpen waar deze regels onverkort worden gehanteerd, en met veel succes. Soms hebben regels blijkbaar hun nut. Een paar jaar terug heeft in de VVD anti-bedilzucht het gewonnen van NIMBY: met name bij verbouwingen aan de achtergevel is het welstandstoezicht teruggebracht. Nu in Amsterdam de prijs van een extra vierkante meter ver boven de bouwkosten is gestegen, is dit plotseling van groot belang. Overal snorren de graafmachines; bovenop de Amsterdamse daken verschijnen complete nieuwe woonwijken. De inbreiding van succesvolle steden is van alle tijden: het aanbod reageert als vanzelfsprekend op de vraag. De stad heeft daar ook belang bij; hoe hoger de dichtheid, des te dynamischer de stedelijke economie. Maar willen we echt dat de binnentuinen aan de Herengracht allemaal worden volgebouwd? Amsterdam is een architectonisch wonderkind, van grachtengordel tot Amsterdamse school. Dat is het product van ambitie en ruimtelijke planning. Een kind verdient bescherming.

Column FD 30 november 2018