Rutger-Jan Lange en Coen Teulings

Real Estate Research Quarterly, november 2022, pp 1-9

De maatschappelijk onvrede over het functioneren van de woningmarkt is groot. Sinds het dal

in 2013 zijn de huizenprijzen gemiddeld in Nederland met 80% gestegen. De prijzen in de regio

Amsterdam zijn in die periode echter 120% gestegen, 40% meer dan het landelijk gemiddelde, net

als in een aantal andere grote steden. De oplossing van dit probleem van hoge huizenprijzen wordt

veelal gezocht in grootschalige nieuwbouw. Op het eerste gezicht maken prijsstijgingen nieuwbouw

ook aantrekkelijker voor projectontwikkelaars in het bezit van bouwrijpe kavels. De nieuwe huizen

kunnen immers goed worden verkocht. In de praktijk blijkt nieuwbouw echter nauwelijks te reageren

op hogere prijzen. Veel commentatoren vermoeden dat hier sprake is van marktfalen: projectontwikkelaars

trachten vastgoedprijzen op te drijven door het aanbod te beperken. Dit vermoeden

leidt al snel tot pleidooien voor krachtdadig overheidsingrijpen. De NMa is in dit verband een onderzoek

gestart naar de monopoliemacht van projectontwikkelaars en grondboeren, zie de voorstudie

van Van der Krabbe (2021).

In dit artikel voeren wij u mee naar een vreemde wereld waarin het uitstel van nieuwbouw juist een

volstrekt rationele reactie is van projectontwikkelaars op de stijgende huizenprijzen, zie Lange en

Teulings (2021). Dit geldt zelfs als zij in volledige concurrentie met elkaar staan, zodat hun beslissing

om al dan niet te bouwen geen invloed heeft op de prijs die zij zelf voor die nieuwbouw kunnen

krijgen. Het is zelfs nog vreemder. Dit uitstel is niet alleen rationeel vanuit het gezichtspunt van de

naar winst strevende belegger. Het is ook vanuit maatschappelijk oogpunt wenselijk. Sterker nog:

een vooruitziende overheid zou nieuwbouw vermoedelijk nog meer vertragen dan de naar winst

strevende projectontwikkelaar toch al doet.