HOME / COLUMNS NRC / Klaas Knot ziet weer bubbels…

COLUMNS NRC / 25 november 2015

Klaas Knot ziet weer bubbels die er niet zijn

“Wie in Amsterdam een huis wil kopen moet onmiddellijk de vraagprijs bieden. Anders ben je kansloos,” Elders in Nederland kruipen de huizenprijzen langzaam uit het dal, in Amsterdam schieten ze omhoog. Zo zijn huizenprijzen de piek uit 2008 inmiddels gepasseerd. Voor degenen die onder water staan, is dit een welkome meevaller. Maar niet iedereen is blij. Wat omhoog gaat, moet ook weer omlaag. Zijn we niet op weg naar een nieuwe bubble, met dezelfde fatale afloop? En dus wordt er druk gezocht naar de schuldigen van deze prijsstijging. Russische en Chinese handelaren zouden huizen opkopen. Airbnb zou de prijzen opdrijven. Bovendien worden er te weinig huizen verkocht door woningcorporaties. Kortom: schuldigen genoeg.
Zo kijkt De Nederlandse Bank er ook naar. Klaas Knot is al jaren bezig met een kruistocht tegen hoge huizenprijzen. In zijn ogen worden in Nederland te hoge hypotheken verstrekt. Voor de crisis waren hypotheken tot 120% van de woningwaarde heel gewoon. Dat is inmiddels teruggezakt tot rond de 100%. Knot wil dat percentage nog verder omlaag brengen, liefst tot 80%. Ook de verhouding tussen het jaarinkomen en het hypotheekbedrag moet in zijn ogen verder omlaag. Dit voorjaar gaf een advies van het Nibud Knot extra munitie. Minister Blok moest er niets van hebben. Niet alleen de vraag naar hypotheken wordt door de Nederlandse Bank kunstmatig ingeperkt, ook het aanbod. Banken moeten hogere buffers aanhouden, waardoor hypotheken voor banken onaantrekkelijk worden. Het heeft de verkoopprijs van ABN/Amro gedrukt.
De vraag is: waarom moet dit eigenlijk? Leeft Amsterdam echt in een bubbel? Niet waarschijnlijk. De hogere huizenprijzen hebben twee simpele verklaringen. Ten eerste Amsterdam. Steden zijn wereldwijd populair. Het is het gevolg van de opkomst van de kenniseconomie: in de stad kun je profiteren van een concentratie van talent met nieuwe ideeën. Vergeleken met andere succesvolle middelgrote steden in Europa zijn Amsterdamse huizen niet duur. Vergeet London en Parijs, dat is een andere wereld. Maar neem Kopenhagen, Stockholm, München, Lyon, Barcelona of Turijn. Daar liggen de huizenprijzen veelal hoger. De tweede verklaring is de lagere rente. Er is een wereldwijd besparingsoverschot. Dat moet ergens heen en het leidt daardoor tot een lagere rente. Dat is gewoon de wet van vraag en aanbod. Door de lagere rente kunnen mensen zich een hogere hypotheek veroorloven. Dat leidt tot hoge huizenprijzen, waardoor investeringen in woningvastgoed aantrekkelijk wordt. Zo worden vraag en aanbod van kapitaal bij elkaar gebracht en wordt het spaaroverschot geabsorbeerd. Wie dat niet wil, moet een andere bestemming voor het spaaroverschot vinden. Veel anders dan een hogere staatsschuld is er in de praktijk niet. Dat is vast niet wat Klaas Knot wil.
Waarom zou je met restrictieve regels in het marktmechanisme willen ingrijpen? Dat kan alleen worden gerechtvaardigd met een beroep op externe effecten: maatschappelijke kosten van hypotheektransacties die de transactiepartners –de bank en de huizenkoper- niet in hun afweging betrekken. Omdat banken in de praktijk niet mogen omvallen, staat de belastingbetaler uiteindelijk voor de hypotheken garant. Dat verschaft De Nederlandse Bank een titel om er bovenop te zitten, en terecht. Echter, zelfs tijdens de diepe huizenprijscrisis van de afgelopen jaren, zijn de verliezen op Nederlandse woninghypotheken voor Nederlandse banken zeer beperkt gebleven. Wie van daaruit voor strengere normen voor de hypotheekverstrekking pleit heeft een lange weg te gaan.
Voor mensen met eigen geld is dit beleid geen probleem. Zij financieren de aankoop van hun huis uit eigen zak. De brede middenklasse zonder rijke ouders wordt door deze regelgeving echter van de woningmarkt afgesloten. Ik hoop dus dat Stef Blok zijn verzet handhaaft. De Nederlandse Bank heeft al genoeg schade aangericht.

Download column

2 REACTIES

  1. Onne Gerritsen - januari 14, 2016 om 10:44 am

    50 jaar geleden kocht ik een half grachtenpand voor 52.500 gulden. Vervolgens kocht ik nog vier keer een woning die ik later tegen een veel hogere prijs verkocht. Of de huizenprijzen stijgen of dalen kan pas beoordeeld worden als de markt goed wordt gedefinieerd. Als Amsterdam een internationale markt is dan moet de prijsontwikkeling bekeken worden in relatie tot die in londen, Brussel, Berlijn, Parijs et cetera. Is Amsterdam een lokale markt zonder internationale invloeden dan moeten we naar de ontwikkelingen en de randstad kijken. Daar komen dan ook nog zaken bij als de ontwikkeling van de vraag en de kwaliteit van de vraag, en de tijdsperiode die genomen wordt. Mijn inziens is de scope van de heer Knot in deze te beperkt. De huizenprijzen, vooral die in Amsterdam, stijgen al eeuwen.

    Beantwoorden
    • Coen Teulings - januari 14, 2016 om 11:07 am

      Ik ben het met u eens dat je Amsterdam als een aparte markt moet beschouwen die je moet vergelijken met succesvolle steden van vergelijkbare omvang in andere landen. Londen en Parijs zijn wat dat betreft een aparte categorie, waar de huizen prijzen veel hoger zijn. Ik ben het niet met u eens dat de huizenprijzen in Amsterdam al eeuwen stijgen. Er is prijsindex, de Herengracht index, vanaf 1600. Die laat zien dat huizenprijzen sterk fluctueren, afhankelijk van de voorspoed in Amsterdam.

      Beantwoorden