{"id":11548,"date":"2017-05-10T15:52:43","date_gmt":"2017-05-10T15:52:43","guid":{"rendered":"http:\/\/www.coenteulings.com\/nl\/?p=11548"},"modified":"2017-05-29T06:54:07","modified_gmt":"2017-05-29T06:54:07","slug":"amsterdam-zie-af-van-dat-erfpachtplan","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.coenteulings.com\/nl\/amsterdam-zie-af-van-dat-erfpachtplan\/","title":{"rendered":"Amsterdam, zie af van dat erfpachtplan"},"content":{"rendered":"<p>De waarde van uw huis hangt af van drie factoren: (i) de locatie, (ii) de locatie, en: (iii) de locatie. Deze makelaarswijsheid geeft wetten van de woningmarkt goed weer. Hoe mooi uw huis in de verf staat doet niet ter zake. Het gaat om de omgeving. Lommerrijke lanen, winkels, monumenten,\u00a0 vlak bij de Zuid-as, de nabijgelegen snelwegoprit, het station, of het mooie museum, het draagt allemaal bij aan de waarde van uw huis. Daar heeft u niets voor hoeven doen. Het is de verdienste van anderen. U plukt slechts de vruchten. Amsterdam is thans de meeste begeerde locatie in Nederland, en daarbinnen is de grachtengordel het summum. Een vierkante meter grond is daar ruim 200 keer zoveel waard als woongrond in Noord-Oost Groningen.<\/p>\n<p>Omdat de grondwaarde niet zozeer van uw eigen inspanning afhangt, maar die van uw omgeving, heeft de econoom Henry George meer dan honderd jaar geleden bedacht dat de meerwaarde van de grond toe moet vallen aan de gemeenschap. Idealiter kunnen alle andere belastingen dan worden afgeschaft. Die idee\u00ebn zijn in later economisch onderzoek eigenlijk steeds bevestigd.\u00a0 Waarom doen we het dan niet zo, moet het Amsterdamse stadsbestuur rond 1900 gedacht hebben. Bouwgrond werd sindsdien niet verkocht, maar in erfpacht uitgegeven. Het eigendom blijft in gemeenschapshanden. Dat werkt. Stadsvernieuwing\u00a0 is veel moeilijker gebleken met versnipperd eigendom, omdat de \u00e9\u00e9n profiteert van de inspanning van de ander, maar daaraan niet wil meebetalen. Hetzelfde geldt voor stationslocaties. Die zijn het afgelopen decennium overal in Nederland opgeknapt. Eigenaren in de omgeving profiteren daar enorm van: hun grond wordt meer waard. Zonder hun bijdragen kan zo\u2019n opknapbeurt nooit uit. <a href=\"https:\/\/www.nrc.nl\/nieuws\/2016\/02\/17\/gemeenten-zijn-niet-zo-inefficient-1589535-a1198144\">In een eerdere column<\/a> heb ik laten zien dat gemeenten met die extra belastinginkomsten weer nieuwe grondwaarde cre\u00ebren, ten bate van de huiseigenaren.<\/p>\n<p>Er is echter \u00e9\u00e9n adder onder het gras. De stijging van de Amsterdamse huizenprijzen heeft tot een nog scherpere stijging van grondprijzen geleid. Als ruwe vuistregel: aan de stadsrand is de grondwaarde ongeveer 40% van de huizenprijs, in het centrum nog veel meer. Wie een huis koopt met erfpacht, koopt dus eigenlijk hooguit 60%: het opstal. De grond blijft van de gemeenschap, en juist daarin zit de waardestijging.\u00a0 De hogere grondwaarde leidt tot hogere erfpacht. Het zal niet verbazen: dat is de huiseigenaren een doorn in het oog. VVD en D66 hebben daar nu een oplossing voor gevonden: eigenaren kunnen hun erfpacht voor eeuwig afkopen. Grote opwinding onder huiseigenaren. Maar toen de hoogte van de afkoopsom bekend werd, brak een oproer uit: \u201ctonnen\u201d, vroeg de gemeente. \u201cSchandelijk afroming van het grondwaarde surplus\u201d wist een raadslid van de oppositie te melden. Schande? U bezit een huis dat zonder erfpacht een half miljoen waard zou zijn? Neem de vuistregel, grondwaarde minstens 40% = 2 tonnen. Inderdaad, \u00e9\u00e9n ton, twee tonnen, dat is het meervoud.<\/p>\n<p>Wonen in Amsterdam is vreselijk duur. Wordt dat door dit initiatief van VVD en D66 nu goedkoper? Nee.\u00a0 De huidige eigenaren hebben een fors voordeel, zij kunnen de grond kopen met een forse korting. Toekomstige eigenaren schieten er echter niks mee op: weliswaar hoeven ze geen erfpacht meer te betalen, maar de huizenprijzen zullen dienovereenkomstig omhoog gaan. Een hardnekkig mythe wil dat de erfpacht geen invloed heeft op huizenprijzen, maar <a href=\"https:\/\/thesis.eur.nl\/pub\/14581\/0910_MCD9_Paul-Dijkstra.pdf\">onderzoek<\/a> laat het tegendeel zien. Voor toekomstige eigenaren wordt de situatie juist slechter, omdat zij door de hogere huizenprijs meer risico zullen lopen, risico dat in het erfpachtstelsel bij de gemeente ligt. We kunnen dus maar beter hopen dat het hele plan de ijskast in gaat. Dan kan alles gewoon bij het oude blijven. Dat heeft soms een voordeel.<\/p>\n<p><a href=\"http:\/\/www.coenteulings.com\/wp-content\/uploads\/2017\/05\/Teulings-C-Amsterdamse-erfpacht-NRC_Handelsblad_20170510.pdf\">Download column<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>De waarde van uw huis hangt af van drie factoren: (i) de locatie, (ii) de locatie, en: (iii) de locatie. Deze makelaarswijsheid geeft wetten van de woningmarkt goed weer. Hoe mooi uw huis in de verf staat doet niet ter zake. Het gaat om de omgeving. Lommerrijke lanen, winkels, monumenten,\u00a0 vlak bij de Zuid-as, de [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":3,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[45],"tags":[15],"class_list":["post-11548","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-columns","tag-steden-en-grondprijzen"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v28.1 - https:\/\/yoast.com\/product\/yoast-seo-wordpress\/ -->\n<title>Amsterdam, zie af van dat erfpachtplan - Coen Teulings<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/www.coenteulings.com\/nl\/amsterdam-zie-af-van-dat-erfpachtplan\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"nl_NL\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"Amsterdam, zie af van dat erfpachtplan - Coen Teulings\" \/>\n<meta property=\"og:description\" content=\"De waarde van uw huis hangt af van drie factoren: (i) de locatie, (ii) de locatie, en: (iii) de locatie. Deze makelaarswijsheid geeft wetten van de woningmarkt goed weer. Hoe mooi uw huis in de verf staat doet niet ter zake. Het gaat om de omgeving. Lommerrijke lanen, winkels, monumenten,\u00a0 vlak bij de Zuid-as, de [&hellip;]\" \/>\n<meta property=\"og:url\" content=\"https:\/\/www.coenteulings.com\/nl\/amsterdam-zie-af-van-dat-erfpachtplan\/\" \/>\n<meta property=\"og:site_name\" content=\"Coen Teulings\" \/>\n<meta property=\"article:published_time\" content=\"2017-05-10T15:52:43+00:00\" \/>\n<meta property=\"article:modified_time\" content=\"2017-05-29T06:54:07+00:00\" \/>\n<meta name=\"author\" content=\"Coen Teulings\" \/>\n<meta name=\"twitter:card\" content=\"summary_large_image\" \/>\n<meta name=\"twitter:label1\" content=\"Geschreven door\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:data1\" content=\"Coen Teulings\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:label2\" content=\"Geschatte leestijd\" \/>\n\t<meta name=\"twitter:data2\" content=\"3 minuten\" \/>\n<script type=\"application\/ld+json\" class=\"yoast-schema-graph\">{\"@context\":\"https:\\\/\\\/schema.org\",\"@graph\":[{\"@type\":\"Article\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/www.coenteulings.com\\\/nl\\\/amsterdam-zie-af-van-dat-erfpachtplan\\\/#article\",\"isPartOf\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/www.coenteulings.com\\\/nl\\\/amsterdam-zie-af-van-dat-erfpachtplan\\\/\"},\"author\":{\"name\":\"Coen Teulings\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/www.coenteulings.com\\\/nl\\\/#\\\/schema\\\/person\\\/8dc753ab5cf35c02c10992b97d29ce39\"},\"headline\":\"Amsterdam, zie af van dat erfpachtplan\",\"datePublished\":\"2017-05-10T15:52:43+00:00\",\"dateModified\":\"2017-05-29T06:54:07+00:00\",\"mainEntityOfPage\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/www.coenteulings.com\\\/nl\\\/amsterdam-zie-af-van-dat-erfpachtplan\\\/\"},\"wordCount\":595,\"commentCount\":0,\"keywords\":[\"Steden en grondprijzen\"],\"articleSection\":[\"COLUMNS\"],\"inLanguage\":\"nl-NL\",\"potentialAction\":[{\"@type\":\"CommentAction\",\"name\":\"Comment\",\"target\":[\"https:\\\/\\\/www.coenteulings.com\\\/nl\\\/amsterdam-zie-af-van-dat-erfpachtplan\\\/#respond\"]}]},{\"@type\":\"WebPage\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/www.coenteulings.com\\\/nl\\\/amsterdam-zie-af-van-dat-erfpachtplan\\\/\",\"url\":\"https:\\\/\\\/www.coenteulings.com\\\/nl\\\/amsterdam-zie-af-van-dat-erfpachtplan\\\/\",\"name\":\"Amsterdam, zie af van dat erfpachtplan - Coen Teulings\",\"isPartOf\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/www.coenteulings.com\\\/nl\\\/#website\"},\"datePublished\":\"2017-05-10T15:52:43+00:00\",\"dateModified\":\"2017-05-29T06:54:07+00:00\",\"author\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/www.coenteulings.com\\\/nl\\\/#\\\/schema\\\/person\\\/8dc753ab5cf35c02c10992b97d29ce39\"},\"breadcrumb\":{\"@id\":\"https:\\\/\\\/www.coenteulings.com\\\/nl\\\/amsterdam-zie-af-van-dat-erfpachtplan\\\/#breadcrumb\"},\"inLanguage\":\"nl-NL\",\"potentialAction\":[{\"@type\":\"ReadAction\",\"target\":[\"https:\\\/\\\/www.coenteulings.com\\\/nl\\\/amsterdam-zie-af-van-dat-erfpachtplan\\\/\"]}]},{\"@type\":\"BreadcrumbList\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/www.coenteulings.com\\\/nl\\\/amsterdam-zie-af-van-dat-erfpachtplan\\\/#breadcrumb\",\"itemListElement\":[{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":1,\"name\":\"Home\",\"item\":\"https:\\\/\\\/www.coenteulings.com\\\/nl\\\/\"},{\"@type\":\"ListItem\",\"position\":2,\"name\":\"Amsterdam, zie af van dat erfpachtplan\"}]},{\"@type\":\"WebSite\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/www.coenteulings.com\\\/nl\\\/#website\",\"url\":\"https:\\\/\\\/www.coenteulings.com\\\/nl\\\/\",\"name\":\"Coen Teulings\",\"description\":\"Professor University of Cambridge \\\/ University of Amsterdam\",\"potentialAction\":[{\"@type\":\"SearchAction\",\"target\":{\"@type\":\"EntryPoint\",\"urlTemplate\":\"https:\\\/\\\/www.coenteulings.com\\\/nl\\\/?s={search_term_string}\"},\"query-input\":{\"@type\":\"PropertyValueSpecification\",\"valueRequired\":true,\"valueName\":\"search_term_string\"}}],\"inLanguage\":\"nl-NL\"},{\"@type\":\"Person\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/www.coenteulings.com\\\/nl\\\/#\\\/schema\\\/person\\\/8dc753ab5cf35c02c10992b97d29ce39\",\"name\":\"Coen Teulings\",\"image\":{\"@type\":\"ImageObject\",\"inLanguage\":\"nl-NL\",\"@id\":\"https:\\\/\\\/secure.gravatar.com\\\/avatar\\\/50461febced203b8f5bfa6ed0edb8fe2aa022478b3893e76aedc7872bb9b6765?s=96&d=mm&r=g\",\"url\":\"https:\\\/\\\/secure.gravatar.com\\\/avatar\\\/50461febced203b8f5bfa6ed0edb8fe2aa022478b3893e76aedc7872bb9b6765?s=96&d=mm&r=g\",\"contentUrl\":\"https:\\\/\\\/secure.gravatar.com\\\/avatar\\\/50461febced203b8f5bfa6ed0edb8fe2aa022478b3893e76aedc7872bb9b6765?s=96&d=mm&r=g\",\"caption\":\"Coen Teulings\"},\"sameAs\":[\"https:\\\/\\\/www.coenteulings.com\\\/\"],\"url\":\"https:\\\/\\\/www.coenteulings.com\\\/nl\\\/author\\\/coenteulings\\\/\"}]}<\/script>\n<!-- \/ Yoast SEO plugin. -->","yoast_head_json":{"title":"Amsterdam, zie af van dat erfpachtplan - Coen Teulings","robots":{"index":"index","follow":"follow","max-snippet":"max-snippet:-1","max-image-preview":"max-image-preview:large","max-video-preview":"max-video-preview:-1"},"canonical":"https:\/\/www.coenteulings.com\/nl\/amsterdam-zie-af-van-dat-erfpachtplan\/","og_locale":"nl_NL","og_type":"article","og_title":"Amsterdam, zie af van dat erfpachtplan - Coen Teulings","og_description":"De waarde van uw huis hangt af van drie factoren: (i) de locatie, (ii) de locatie, en: (iii) de locatie. Deze makelaarswijsheid geeft wetten van de woningmarkt goed weer. Hoe mooi uw huis in de verf staat doet niet ter zake. Het gaat om de omgeving. Lommerrijke lanen, winkels, monumenten,\u00a0 vlak bij de Zuid-as, de [&hellip;]","og_url":"https:\/\/www.coenteulings.com\/nl\/amsterdam-zie-af-van-dat-erfpachtplan\/","og_site_name":"Coen Teulings","article_published_time":"2017-05-10T15:52:43+00:00","article_modified_time":"2017-05-29T06:54:07+00:00","author":"Coen Teulings","twitter_card":"summary_large_image","twitter_misc":{"Geschreven door":"Coen Teulings","Geschatte leestijd":"3 minuten"},"schema":{"@context":"https:\/\/schema.org","@graph":[{"@type":"Article","@id":"https:\/\/www.coenteulings.com\/nl\/amsterdam-zie-af-van-dat-erfpachtplan\/#article","isPartOf":{"@id":"https:\/\/www.coenteulings.com\/nl\/amsterdam-zie-af-van-dat-erfpachtplan\/"},"author":{"name":"Coen Teulings","@id":"https:\/\/www.coenteulings.com\/nl\/#\/schema\/person\/8dc753ab5cf35c02c10992b97d29ce39"},"headline":"Amsterdam, zie af van dat erfpachtplan","datePublished":"2017-05-10T15:52:43+00:00","dateModified":"2017-05-29T06:54:07+00:00","mainEntityOfPage":{"@id":"https:\/\/www.coenteulings.com\/nl\/amsterdam-zie-af-van-dat-erfpachtplan\/"},"wordCount":595,"commentCount":0,"keywords":["Steden en grondprijzen"],"articleSection":["COLUMNS"],"inLanguage":"nl-NL","potentialAction":[{"@type":"CommentAction","name":"Comment","target":["https:\/\/www.coenteulings.com\/nl\/amsterdam-zie-af-van-dat-erfpachtplan\/#respond"]}]},{"@type":"WebPage","@id":"https:\/\/www.coenteulings.com\/nl\/amsterdam-zie-af-van-dat-erfpachtplan\/","url":"https:\/\/www.coenteulings.com\/nl\/amsterdam-zie-af-van-dat-erfpachtplan\/","name":"Amsterdam, zie af van dat erfpachtplan - Coen Teulings","isPartOf":{"@id":"https:\/\/www.coenteulings.com\/nl\/#website"},"datePublished":"2017-05-10T15:52:43+00:00","dateModified":"2017-05-29T06:54:07+00:00","author":{"@id":"https:\/\/www.coenteulings.com\/nl\/#\/schema\/person\/8dc753ab5cf35c02c10992b97d29ce39"},"breadcrumb":{"@id":"https:\/\/www.coenteulings.com\/nl\/amsterdam-zie-af-van-dat-erfpachtplan\/#breadcrumb"},"inLanguage":"nl-NL","potentialAction":[{"@type":"ReadAction","target":["https:\/\/www.coenteulings.com\/nl\/amsterdam-zie-af-van-dat-erfpachtplan\/"]}]},{"@type":"BreadcrumbList","@id":"https:\/\/www.coenteulings.com\/nl\/amsterdam-zie-af-van-dat-erfpachtplan\/#breadcrumb","itemListElement":[{"@type":"ListItem","position":1,"name":"Home","item":"https:\/\/www.coenteulings.com\/nl\/"},{"@type":"ListItem","position":2,"name":"Amsterdam, zie af van dat erfpachtplan"}]},{"@type":"WebSite","@id":"https:\/\/www.coenteulings.com\/nl\/#website","url":"https:\/\/www.coenteulings.com\/nl\/","name":"Coen Teulings","description":"Professor University of Cambridge \/ University of Amsterdam","potentialAction":[{"@type":"SearchAction","target":{"@type":"EntryPoint","urlTemplate":"https:\/\/www.coenteulings.com\/nl\/?s={search_term_string}"},"query-input":{"@type":"PropertyValueSpecification","valueRequired":true,"valueName":"search_term_string"}}],"inLanguage":"nl-NL"},{"@type":"Person","@id":"https:\/\/www.coenteulings.com\/nl\/#\/schema\/person\/8dc753ab5cf35c02c10992b97d29ce39","name":"Coen Teulings","image":{"@type":"ImageObject","inLanguage":"nl-NL","@id":"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/50461febced203b8f5bfa6ed0edb8fe2aa022478b3893e76aedc7872bb9b6765?s=96&d=mm&r=g","url":"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/50461febced203b8f5bfa6ed0edb8fe2aa022478b3893e76aedc7872bb9b6765?s=96&d=mm&r=g","contentUrl":"https:\/\/secure.gravatar.com\/avatar\/50461febced203b8f5bfa6ed0edb8fe2aa022478b3893e76aedc7872bb9b6765?s=96&d=mm&r=g","caption":"Coen Teulings"},"sameAs":["https:\/\/www.coenteulings.com\/"],"url":"https:\/\/www.coenteulings.com\/nl\/author\/coenteulings\/"}]}},"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.coenteulings.com\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11548","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.coenteulings.com\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.coenteulings.com\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.coenteulings.com\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/users\/3"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.coenteulings.com\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=11548"}],"version-history":[{"count":4,"href":"https:\/\/www.coenteulings.com\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11548\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":11559,"href":"https:\/\/www.coenteulings.com\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/11548\/revisions\/11559"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.coenteulings.com\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=11548"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.coenteulings.com\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=11548"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.coenteulings.com\/nl\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=11548"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}