HOME / COLUMNS / Lokale overheid moet voorkome…

COLUMNS / 29 juni 2018

Lokale overheid moet voorkomen dat winkelcentra elkaar kapot concurreren

Het leven van een winkelier in Appingedam gaat niet over rozen. In heel Nederland heeft de detailhandel het moeilijk. Door de diepe recessie na de bankencrisis en de euro-perikelen hebben consumenten de hand jarenlang op de knip gehouden. De consumentenbestedingen zijn van 2008 tot 2015 niet gegroeid. Veel winkeliers hebben hun goodwill en daarmee hun pensioen zien verdampen. Nu de recessie voorbij is, nemen ook de bestedingen weer toe. In Amsterdam trekt het winkelend publiek weer in drommen door de Kalverstraat. Maar Appingedam, in het uiterste Noordoosten van ons land, biedt het economisch herstel onvoldoende soelaas. De bevolking loopt er terug en internet is een geduchte concurrent.

In Amsterdam en een aantal andere succesvolle winkelgebieden is winkelen behalve noodzaak ook een vorm van vertier. De opkomst van Booking, Coolblue en Amazone eist overal in het land zijn tol, ook in Amsterdam. Winkels op marginale locaties gaan geleidelijk op de fles. Het winkelvastgoed krijgt een andere bestemming. Dat is daar geen probleem, want de vraag naar woonruimte is daar onverzadigbaar. De onvermijdelijke uitkomst is de concentratie van winkels in een beperkt aantal succesvolle straten en centra waar winkelen behalve noodzaak ook een vorm van vertier is. De sterkere straten profiteren in Amsterdam echter juist van dit concentratieproces. In Appingedam is er echter maar één winkelgebied. Iedere winkel die zijn deuren sluit vermindert de aantrekkelijkheid van het resterende centrum.  Mensen nemen liever de auto naar Groningen-stad dan te moeten winkelen tussen lege etalages, scheefgezakte zonweringen, en half gevulde schappen. In onderzoek samen met Ioulia Ossokina van de TU Eindhoven hebben wij laten zien hoezeer winkels elkaar versterken; iedere honderd meter dat een winkel verder van het centrum van een winkelgebied staat daalt de huur met 15 procent. Gelukkig heeft Appingedam een monumentaal historisch centrum. Dat vergroot de kans dat het winkelgebied kan overleven. Winkelgebieden kunnen vaak alleen overleven met een “trekker” in het hart van het gebied waar het publiek van heinde en ver op afkomt; andere winkels profiteren van die bezoekersstroom. Ook de horeca pikt een graantje mee. In winkelgebieden waar alle vastgoed in handen van één eigenaar is, krijgt die “trekker” daarom vaak een korting op de huur. De eigenaar verdient die korting elders in het winkelgebied terug. De bezoekersstroom die op de “trekker” afkomt, maakt zijn overige panden aantrekkelijker, een reflectie van de bekende makelaarswijsheid: locatie, locatie, locatie. De waarde van vastgoed wordt niet bepaald door de staat van onderhoud, maar vooral door wat er in de naastgelegen panden gebeurt. In kleinere winkelgebieden is het eigendom van de winkelpanden vaak versnipperd. Daardoor zijn dit soort kruissubsidies daar vaak nauwelijks te organiseren. Idealiter zou Appingedam met omliggende gemeenten tot overeenstemming komen welke winkelgebieden in de regio in de lucht worden gehouden, zodat ze elkaar niet kapot concurreren. Dit is echter een bijna onbegaanbare weg: geen enkele gemeente zal zijn eigen centrum willen opgeven en de eigenaren van het winkelvastgoed in die centra al helemaal niet. Opnieuw zouden kruissubsidies aan eigenaren en winkeliers in te sluiten winkels kunnen helpen, maar zonder regie van de provincie is dat in de praktijk onhaalbaar. Aan de demografie en het internet valt verder weinig te doen. Het enige wat het gemeentebestuur van Appingedam zelf kan doen is versnippering van het winkelaanbod binnen de eigen gemeentegrens voorkomen. En dat doet Appingedam, net zoals in andere gemeente, door via het bestemmingsplan de vestiging van winkels buiten het stadshart te verbieden.

Waarom al die aandacht voor Appingedam? Is Appingedam zomaar een voorbeeld van een afgelegen gemeente in een krimpgebied? Nee, de aandacht voor Appingedam ontstaat omdat deze gemeente plotseling het centrum van het land is geworden. Want juist in Appingedam heeft een eigenaar van panden op een afgelegen bedrijventerrein bij de Raad van State bezwaar aangetekend tegen het gemeentelijke verbod om daar een kledingwinkel te beginnen. Het Europees recht laat winkeliers vrij zich te vestigen waar het hun goeddunkt. Concentratie van winkels heeft echter meerwaarde. Nu maar hopen dat de Raad van State hierin wijsheid betracht.

Download column