HOME / COLUMNS NRC / Huis kopen? Spreid je risico,…

COLUMNS NRC / 10 december 2014

Huis kopen? Spreid je risico, ga liever huren

Waarom zou u een huis kopen? Dit lijkt een stomme vraag. U woont graag comfortabel. De koop van een huis combineert dus het nuttige met het aangename, een goede belegging en woongenot. Wie het in Nederland zich ook maar enigszins kan veroorloven, die koopt daarom. Huren is voor arme sloebers. Vanzelfsprekend? Allerminst. Voor de meeste mensen is hun huis het grootste deel van hun netto vermogen, met vaak een hypotheek van meer dan 100 procent. Iedere verstandige economische theorie zegt dat je niet al je eieren in één mandje moet leggen. Risicospreiding is het devies. De waarde van beleggingen kan immers fluctueren. Met deze simpele wijsheid in het achterhoofd is een investering van meer dan je volledige vermogen in je eigen huis een vorm van krankzinnigheid.
Nu zullen huizen onvermijdelijk een groot deel van ons bezit moeten uitmaken, simpelweg omdat huizen een groot deel van de totale Nederlandse kapitaalgoederen zijn. Maar waarom dan je hele bezit geïnvesteerd in één enkel huis, dat waarin jij toevallig woont? Kan dat risico niet beter worden gespreid over verschillende huizen, zodat je niet onevenredig zwaar wordt getroffen als toevallig jouw huis uit de gratie raakt? Zeker in meer afgelegen gebieden is de huizenprijs gerelateerd aan de lokale economische situatie. Stel je voor: je verliest je baan door lokale economische malaise en dan daalt ook nog de waarde van je huis.
Nederland staat hierin niet alleen. Ook in andere landen is het bezit van de eigen woning de norm. Nederland gaat hierin echter wel heel ver: slechts 40 procent van de huizen is in Nederland te huur, tegen 60 procent in Duitsland. Bovendien is de samenstelling in beide landen totaal verschillend. In Duitsland is 55 procent van de woningvoorraad in de particuliere huursector, tegen slechts 5 procent sociale huur; in Nederland beslaat de sociale huursector maar liefst 30 procent, particuliere huur bestaat nauwelijks. Huren is in ons land alleen bedoeld voor arme sloebers, zo lijkt het wel.
Deze scheefheid in de opbouw van de Nederlandse woningvoorraad heeft alles te maken met het gevoerde beleid. In de jaren vijftig werd door de KVP bij monde van Norbert Schmelzer de bezitsvorming gestimuleerd. Eigen woningbezit was onder deel van de emancipatieagenda. Vanwege de hypotheekrenteaftrek en de vrijstelling van de eigen woning van vermogensbelasting was je als huurder een dief van je eigen portemonnee: de fiscus subsidieert koop thans met ongeveer 30 procent. De politieke discussie is daarom een loopgravenoorlog tussen links en rechts: links als supporter van huurders, rechts als steunpilaar voor kopers. Links wilde af van de hypotheekrenteaftrek, simpelweg als nivelleringsmaatregel. En precies daarom moest de VVD daar niets van hebben.
Deze preoccupatie blokkeert de discussie over de echte vraag: waarom dit onverdraaglijk paternalisme ten opzichte van de hogere inkomens? Waarom hen geforceerd een huis laten kopen in plaats van te huren? Waarom dwingt de fiscus mensen via de koop van een huis onnodige risico’s te nemen? Waarom laten wij ons belastingstelsel een huurmarkt voor hogere inkomens om zeep helpen? Is huren evil?
Deze vraag klemt temeer nu mensen meer en meer mobiel worden, ook tussen landen. Wie kortstondig ergens woont, wil geen grote risico’s lopen over de waarde van zijn huis. Nieuwe baan elders? Huur opgezegd en elders een nieuw huis gehuurd. Fiscale gelijke berechtiging tussen huur en koop is daarom opgelegd pandoer. Dan kan er eindelijk een huurmarkt voor hogere inkomens ontstaan. Zij kunnen dan zelf kiezen of ze willen huren of kopen. Aan staatspaternalisme is hier geen behoefte. U heeft nog van mij tegoed een column over de rol van woningcorporaties. U voelt het al: dat hangt hier nauw mee samen.

3 REACTIES

  1. C. Oostveen - december 10, 2014 om 2:13 pm

    Huren? Wat dan, en waar? Toen wij hadden uitgerekend dat we na ons pensioen de huur van ons appartement niet meer zouden kunnen opbrengen, hebben we in 2006 een appartement gekocht in de Bijlmer (waar we al woonden). Nu we wat hebben afbetaald, wonen we al goedkoper dan in het oude huurappartement. Over een jaar of tien hebben we nog een kleine restschuld en wonen we goedkoop.
    Ook hebben we het koopappartement beter kunnen aanpassen aan onze behoeften (ik heb astma en een huisstofmijtallergie), wat je wel uit je hoofd laat bij een huurappartement, daar moet je alles weer in ‘oorspronkelijke staat’ opleveren.
    Kortom, huren is bepaald niet altijd beter dan kopen. En betaalbare huurhuizen zijn schaars.

    Beantwoorden
    • Coen Teulings - december 10, 2014 om 2:35 pm

      Dit is de kern van de column: Waarom is het zo moeilijk om een huurhuis te vinden? Omdat het belastingsysteem huren veel onaantrekkelijker maakt dat kopen.
      Huren is inderdaad niet altijd beter dan kopen. Dat hangt van uw situatie af en u zou zelf de keuze moeten kunnen maken wat in uw geval het beste past. Nu kiest de belastingdienst voor u.

      Beantwoorden
  2. Lex Veldhuizen - februari 5, 2015 om 4:36 pm

    Conclusie is juist.Het gaat om de HRA en daar is nu achteraf op korte termijn (10 jaar) moeilijk aan te sleutelen,zonder dat huizenmarkt en economie nu geschaad worden. Bij de belastingherziening alles op een verstandige manier op de schop nemen is meest reële optie.

    Beantwoorden