HOME / COLUMNS NRC / Hoge huizenprijzen zijn net…

COLUMNS NRC / 18 september 2013

Hoge huizenprijzen zijn net staatsschuld

Staatsschuld is slecht. Het staat gelijk aan een negatieve erfenis voor onze kinderen. Wij hebben het geld opgemaakt, onze kinderen worden opgescheept met de schuld. Een hoge staatsschuld legt daarom een deken van somberheid over de economie. Investeringen blijven achter, de groei loopt terug. Hoge huizenprijzen roepen veelal het omgekeerde beeld op. Zij worden beschouwd als een teken van voorspoed. Ze laten zien dat het goed met een land gaat. Omgekeerd is een huizenprijscrisis –zoals ons land nu meemaakt- dus slecht.

Deze op het eerste gezicht gezonde redenering gaat echter mank. Hoge huizenprijzen zijn net als staatsschuld. De huidige generatie huizenbezitters profiteert ervan. Vroeg of laat maken zij hun bezit te gelde. De verkoopopbrengst legt de basis voor een welvarende oude dag. Voor de volgende generatie zijn hoge huizenprijzen echter een last. Zij moet zich diep in de schulden steken om de huizen te kunnen kopen. Hoge huizenprijzen zijn dus net als staatsschuld: de huidige generatie geniet, de volgende generatie betaalt.

Deze manier van kijken naar huizenprijzen is zeer relevant voor de huidige discussie over de hypotheekrenteaftrek. Die aftrekpost kost jaarlijkse een slordige 3 % van ons nationaal inkomen. Onze huizenprijzen waren mede daarom zo hoog. De huidige generatie huizenbezitters incasseert via de hoge huizenprijzen alle voordelen van de hypotheekrenteaftrek van nu tot in de verre toekomst. Immers, die huidige generatie kan daardoor straks zijn huis voor een hoge prijs verkopen. Voor de toekomstige kopers is die aftrek lood om oud ijzer: het voordeel van de aftrek valt weg tegen het nadelen van de hoge huizenprijs.

Toen de hypotheekrenteaftrek de afgelopen jaren door de hoge kosten en door de crisis zijn geloofwaardigheid verloor, werd dit hele proces omgedraaid. Alle nadelen van de afschaffing kwamen terecht bij de huidige generatie huizenbezitters. Hun huis werd plotseling minder waard. Toekomstige generaties profiteren daarentegen. Het voordeel van de lagere aanschafprijs van het huis valt precies weg tegen het nadeel van de lagere aftrek. Echter, zij profiteren van de belastingverlaging die door de lagere hypotheekrenteaftrek mogelijk wordt.

De afschaffing van de hypotheekrenteaftrek staat dus gelijk aan een forse vermogensoverdracht van ons naar onze kinderen, precies zoals bij een versnelde aflossing van de staatsschuld. En die overdracht is inderdaad fors: door de daling van de huizenprijzen is sinds 2008 ongeveer 300 miljard vermogen verdampt. Onze staatsschuld is nu ongeveer 400 miljard. Het is dus net alsof wij via lagere huizenprijzen in een paar jaar tijd drie kwart van onze staatsschuld hebben afgelost.

Wie de huidige generatie op dergelijke schaal in zijn inkomensperspectief schaadt, moet niet verbaasd zijn als die generatie en masse gaat sparen. Als het kabinet tegelijkertijd ook nog versneld staatsschuld wil terug brengen, dan wordt die generatie langs twee kanten geraakt, via lagere huizenprijzen én via hogere belastingen. Goed beleid zou juist zijn om lagere huizenprijzen deels te compenseren door de staatsschuld tijdelijk op te laten lopen. De huidige generatie wordt door de lagere huizenprijzen al genoeg getroffen.

Deze macro-economische redenering leidt vaak tot grote verbazing. De huidige generatie heeft volgens velen bovendien meer dan genoeg van de eerdere stijging van de huizenprijzen geprofiteerd. Zij kunnen wel een stootje leiden, zo is de gedachte. Het gaat hier echter niet om een rechtvaardige verdeling van welvaart tussen generaties, maar om een groter belang. Als wij door de waardedaling van ons huizenbezit en door bezuinigingen plotseling collectief gedwongen worden meer te sparen, dan valt de bouw stil en kunnen restaurants hun deuren wel sluiten. Een open economie spaart door te exporteren naar het buitenland, de machines van ASML of de verf van Akzo. Dat vergt dus een forse verschuiving van banen tussen sectoren. Maar wie jaren lang bouwvakker is geweest komt niet zomaar aan de slag bij ASML of AKZO. Dat kost tijd, veel tijd, zo leert de ervaring. In de tussentijd wacht werkloosheid. Wie de hypotheekrenteaftrek en de overheidsbegroting tegelijkertijd aanpakt, oogst massawerkloosheid. We zien het resultaat.

5 REACTIES

  1. Odyseus - juni 5, 2014 om 3:59 am

    Een aardig verhaal MAAR het gaat over Staatsschuld en Hypotheekrente cq Huizenprijzen.

    Die huizenprijs wordt gedragen door wat iemand als maandlast kan opbrengen. Dus inclusief renteaftrek is dat aanzienlijk meer dan zonder die aftrek en de huizenprijs zal zich aanpassen.
    Een hypotheek van 120.000 euro tegen 10% rente zal zonder renteaftrek op een maandlast van 1000 euro rente uitkomen. En als we dat kunnen opbrengen dan kan er een huis gekocht worden van 240.000 euro als we NETTO maar 5% rente zouden hoeven te betalen.
    Daar komen dan nog de aflossingen bij, maar dat is feitelijk een vorm van sparen.

    Dat generatie probleem is er maar ten dele als we bedenken dat de jongere generatie via vererving uiteindelijk de waarde van een huis krijgt overgedragen. Althans nadat de staat ook een greep uit de pot heeft gedaan onder de term: successie belasting.

    Inderdaad is exporteren van arbeid, de machines van ASML, naar het buitenland de basis van een geldstroom waardoor ons land rijker wordt.
    We exporteren echter ook grondstoffen zoals aardgas en die voorraad is eindig en het einde ervan is in zicht. Hoe gaan we dat opvangen?

    Beantwoorden
  2. Coen Teulings - juni 5, 2014 om 6:48 am

    U heeft gelijk dat vererving het probleem minder maakt. De lagere huizenprijzen leiden dan simpelweg tot een lagere erfenis, waarmee een deel van de vermogensoverdracht naar toekomstige generaties ongedaan wordt gemaakt. Empirisch onderzoek laat echter zien dat maar een deel van het effect ongedaan maakt. Een daling van de waarde van ons huizenbezit met één euro leidt tot een langjarige daling van de consumptie met ongeveer 4 cent. Een daling met 300 miljard leidt dus tot 12 miljard minder consumptie, ofwel ongeveer 4%. Dat is een groot effect.

    Beantwoorden
  3. Odyseus - juni 9, 2014 om 1:29 pm

    Het resultaat van het empirisch onderzoek dat u noemt gaat, als ik het goed begrijp, over een situatie waarin de huizenprijs daalt als “losstaand feit”.
    Bij de vererving gaat er de waarde van een huis over op de kinderen. De belasting grijpt ook een deel maar toch die kinderen hebben plots een flinke inkomstenbron in nature.
    We gaan ervan uit dat ze al een huis hebben en bewonen en dat er dus een huis verkocht moet worden, dat van de ouders geërfde huis of hun eigen huis.
    Gelukkig gebeurt dat niet massaal “ineens” maar geleidelijk, anders zou er “ineens” een te groot woningaanbod ontstaan met dalende huizenprijzen.
    Degenen die op die manier dan een geërfd huis hebben kunnen verkopen hebben daarmee toch een behoorlijke koopkracht verbetering gerealiseerd.
    Even aangenomen dat er gemiddeld iets meer dan 2 kinderen per gezin geboren worden dan wordt het praktisch één op één doorgegeven van ouders naar kinderen.
    Niet, zoals voor de oorlog, bij gezinnen met 8-10 kinderen per gezin waarbij de erfenis dan teveel verdund zou worden over teveel kinderen.
    Maar hoeveel procent van de gezinnen bewoont een koophuis? 50% ? Dan blijft er een even grote groep over die geen huis erven! Voor de economie halveert dan het positieve effect?
    Maar toch? Dat zou een verbetering van de koopkracht kunnen betekenen?

    Beantwoorden
    • Coen Teulings - juni 10, 2014 om 8:04 am

      De relevante vraag voor het onderwerp van de column is hoe huidige huizenbezitters reageren op het “losstaande feit” van de daling van de huizenprijzen. Geven zij dat volledig door aan hun kinderen, door een lagere erfenis na te laten? Of compenseren zij het verlies (deels of geheel) door minder te gaan consumeren. Het onderzoek laat zien dat minstens een deel wordt opgebracht door de huidige generatie. Dat is de kern van de column: consumptie nu daalt, ten gunste van consumptie door toekomstige generaties.

      Beantwoorden
  4. Odyseus - juni 10, 2014 om 2:08 pm

    Akkoord!

    Beantwoorden