HOME / COLUMNS NRC / De kosten van de Berlijnse…

COLUMNS NRC / 20 augustus 2014

De kosten van de Berlijnse Muur

Wie, zoals ik, de afgelopen week een paar dagen in Berlijn doorbrengt kan niet om de geschiedenis heen. Alles in Berlijn staat in het teken van zijn verleden. Bronzen naamplaatjes op het woonadres van vermoorde joden herinneren aan 12 jaar Nationaal-Socialisme. De kogelgaten op het museum-insel herinneren aan de verwoesting in april 1945. De asfaltvlaktes langs de restanten van de muur herinneren aan het niemandsland dat de stad tussen 1961 en 1989 heeft gesplitst. Bij gebrek aan zinvol alternatief zijn ze nu in gebruik als binnenstedelijke autobahn.
Dat verleden is vaak een last, maar soms biedt het ook een kans. Dat gold in ieder geval voor vier economen, van de London School of Economics, van Princeton, en van de Humboldt Universiteit in Berlijn. Economen zijn al lange tijd bezig met de vraag: wat verklaart het succes van de stad? De malaise van Detroit is een uitzondering. Meestal worden in steden juist hogere lonen en hogere huren betaald, en zijn juist daar de meeste banen te vinden. Wat maakt de stad tot een magneet voor wonen en werken? Komt dat door de bijzondere locatie, aan de monding van een rivier, of boven een steenkoolbekken? Of is misschien de locatie van de stad bepaald door dit soort toeval, maar is de verdere groei een autonoom proces: succes trekt succes aan, van het een komt het ander? Het antwoord op dat soort vragen heeft grote praktische relevantie. Als succes de vader is van nog meer succes, dan is het van belang om de stad zo min mogelijk beperkingen op te leggen. Als dat niet zo is, dan kunnen we de groei van stedelijke concentratie beter indammen. Dat voorkomt onnodige overlast.
De geschiedenis van Berlijn biedt een uitgelezen kans. Het komt niet vaak voor dat een stad plotsklaps wordt gehalveerd, om daarna even plotseling weer te worden verdubbeld. Maar het overkwam Berlijn, halvering in 1945, en verdubbeling in 1989. Wat zijn daarvan de gevolgen geweest? Precies deze vraag hebben de vier economen zich gesteld. Met engelengeduld hebben zij de archieven nageplozen. Huis voor huis hebben zij huizenprijzen achterhaald; voor 1936; voor 1986, toen de stad verdeeld was; en voor 2006, na de val van de muur. Zij zijn nagegaan waar mensen woonden en werkten, en wat zij verdienden. Vooral de locaties in Mitte zijn interessant. Voor de oorlog was dat het economisch hart van de stad. Tijdens de koude oorlog liep precies daar de muur.
Wat blijkt? De bouw van de muur heeft de waarde van het vastgoed op die locaties gedrukt. Voor de oorlog waren de huizenprijzen daar het hoogst. Tijdens de deling kostte het vastgoed daar een appel en een ei. Maar na de hereniging schoten de vastgoedprijzen weer omhoog. De hoge vastgoedprijzen in stedelijke centra zijn dus geen historisch toeval. Succes trekt succes aan. Wie plotsklaps de toegang tot dat succes afkapt, richt een ramp aan. Omgekeerd, wie die toegang plots weer openmaakt, opent een doos met ongekende mogelijkheden.
Het Berlijnse onderzoek maakt het ook mogelijk om de reikwijdte van lokaal succes te meten. Die is verbijsterend kort: een paar honderd meter. Wie verder weg werkt van het centrum van succes, zal daar nauwelijks van profiteren. Het is als met een kantoor: je spreekt de mensen op je eigen gang, om de hoek is al een enorme barrière, een verdieping hoger is een andere wereld. Hoge concentratie op een klein gebied loont dus. Dat maakt plaatsen als de Zuid-as of de Hi-tech Campus in Eindhoven zo’n succes. Daarom ook reizen mensen dagelijks lange afstanden van hun huis naar die overvolle Zuid-as om juist daar aan de slag te gaan. Stedelijk succes moet dus worden gekoesterd. Het is de bron van nog meer succes.